Latest Entries »

Hak Tanggungan atas Apartemen.

Dalam UU tentang Rumah Susun dimungkinkan atas tanah di mana apartemen nantinya dibangun dibebani Hak Tanggungan (HT) untuk menjamin kredit konstruksi apartemen di mana pelunasan kredit tersebut adalah dari hasil penjualan unit apartemen. Bila atas sertifikat induk (status SHGB) dibebani HT, apakah HT tersebut tetap berlaku dan mengikat meskipun atas sertifikat SHGB yang diikat tersebut sudah berubah menjadi Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Strata title.
Untuk pembangunan rumah susun dibuka kemungkinan untuk memperoleh kredit pembangunan dengan menggunakan — selain tanah yang sudah dipunyai — bangunan gedung yang masih akan dibangunnya dengan kredit yang diperolehnya sebagai jaminan (pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun).
Pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan (HT) tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual. Dengan begitu, pada saat Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) akan diterbitkan maka terlebih dahulu dilakukan pelunasan atas hutang sebesar nilai rumah susun tersebut (roya partial). Oleh karena itu, SHMSRS tersebut dapat dibebankan HT yang baru (lihat ketentuan (pasal 16 UU No. 16 Tahun 1985 jo. pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan).

Sehubungan dengan pertanyaan Anda, maka HT tersebut tetap berlaku dan mengikat (membebani) hanya terhadap sisa obyek HT untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Sedangkan, SHMSRS yang dikeluarkan sudah dibebaskan dari HT yang semula membebaninya.

Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:
1. Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
Pasal 12
(1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.

Pasal 16
(1) Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.
(2) Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.

2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Pasal 2
(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Berlian D. Simbolon, S.Si., S.H.
Sumber : Ikatan Kekeluargaan Advokat UI (IKA Advokat UI)

Iklan

Perbedaan antara perbuatan melanggar hukum(onrectmatiedaad) dan wanprestasi dalam sebuah perjanjian

Prestasi adalah sesuatu yang dapat dituntut. Jadi dalam suatu perjanjian suatu pihak (biasanya kreditur/ berpiutang) menuntut prestasi pada pihak lainnya (biasanya debitur/ berutang). Menurut ps. 1234 KUHPer prestasi terbagi dalam 3 macam:
1. Prestasi untuk menyerahkan sesuatu (prestasi ini terdapat dalam ps. 1237 KUHPer);
2. Prestasi untuk melakukan sesuatu atau berbuat sesuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam ps. 1239 KUHPer); dan
3. Prestasi untuk tidak melakukan atau tidak berbuat seuatu (prestasi jenis ini terdapat dalam ps. 1239 KUHPer).
Apabila seseorang telah ditetapkan prestasi sesuai dengan perjanjian itu, maka kewajiban pihak tersebut untuk melaksanakan atau mentaatinya.

Apabila sorang yang telah ditetapkan prestasi sesuai dengan perjanjian tersebut tidak melaksanakan atau tidak memenuhi prestasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka disbut orang tersebut melakukan wanprestasi.

Apabila pihak debitur yang melakukan wanprestasi maka pihak kreditur yang menuntut atau mengajukan gugatan. Ada tiga kemungkinan bentuk gugatan yang mungkin diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan akibat dari wanprestasi, yaitu:
a. Secara parate executie;
Dimana kreditur melakukan tuntutan sendiri secara langsung kepada debitur tanpa melalui pengadilan. Dalam hal ini pihak yang bersangkutan bertindak secara eigenrichting (menjadi hakim sendiri secara bersama-sama). Pada prakteknya, parate executie berlaku pada perikatan yang ringan dan nilai ekonomisnya kecil.
b. Secara arbitrage (arbitrase) atau perwasitan;
Karena kreditur merasakan dirugikan akibat wanprestasi pihak debitur, maka antara kreditur dan debitur bersepakat untuk menyelesaikan persengketaan masalah mereka itu kepada wasit (arbitrator). Apabila arbitrator telah memutuskan sengketa itu, maka pihak kreditur atau debitur harus mentaati setiap putusan, walaupun putusan itu menguntungkan atau emrugikan salah satu pihak.
c. Secara rieele executie
Yaitu cara penyelesaian sengketa antara kreditur dan debitur melalui hakim di pengadilan. Biasanya dalam sengketa masalah besar dan nilai ekonomisnya tinggi atau antara pihak kreditur dan debitur tidak ada konsensus penyelesaian sengketa dengan cara parate executie, maka penyelesaian perkara ditempuh dengan rileele executie di depan hakim di pengadilan.

Perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) diatur dalam ps. 1365 sampai dengan ps.1380 KUHPer. Tiap perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan kerugian pada orang lain, mewajibkan pembuat yang bersalah untuk mengganti kerugian (ps. 1365 KUHPer).

Dinamakan perbuatan melawan hukum apabila perbuatan itu bertentangan dengan hukum pada umumnya. Hukum bukan saja berupa ketentuan-ketentuan undang-undang, tetapi juga aturan-aturan hukum tidak tertulis, yang harus ditaati dalam hidup bermasyarakat. Kerugian yang ditimbulkan itu harus disebabkan karena perbuatan yang melawan hukum itu; antara lain kerugian-kerugian dan perbuatan itu harus ada hubungannya yang langsung; kerugian itu disebabkan karena kesalahan pembuat. Kesalahan adalah apabila pada pelaku ada kesengajaan atau kealpaan (kelalaian).

Perbuatan melawan hukum tidak hanya terdiri atas satu perbuatan, tetapi juga dalam tidak berbuat sesuatu. Dalam KHUPer ditentukan pula bahwa setiap orang tidak saja bertanggungjawab terhadap kerugian yang disebabkan karena perbuatannya sendiri, tetapi juga terhadap kerugian yang ditimbulkan karena perbuatan orang-orang yang ditanggungnya, atau karena barang-barang yang berada dibawah pengawasannya.

Ditentukan antara lain, bahwa orang tua bertanggung jawab terhadap kerugian yang ditimbulkan karena perbuatan-perbuatan anak-anaknya yang belum cukup umur yang diam bersama mereka. Seorang majikan bertanggung jawab terhadap kerugian yang ditimbulkan oleh orang bawahannya dalam melaksanakan pekerjaan-pekerjaan yang ditugaskan kepada mereka. Guru sekolah bertanggung jawab terhadap kerugian yang ditimbulkan karena perbuatan-perbuatan murid selama dalam pengawasannya. Kerugian yang ditimbulkan dapat berupa kerugian harta benda, tetapi dapat pula berupa berkurangnya kesehatan atau tenaga kerja.

Pertanyaan :
Atas dasar apa Mahkamah Agung melakukan pembatalan terhadap putusan pailit prudential asuransi yang dikeluarkan oleh Pengadilan Niaga, sedangkan pertimbangan Pengadilan Niaga sudah memenuhi kriteria pemailitan debitur yang sudah sederhana, dilihat dari UU Kepailitan yang ada penjelasan yang ada sudah cukup jelas.
Jawaban :
Dalam putusan kasasi perkara PT Prudential Life Assurance (Prudential) vs Lee Boon Siong, Mahkamah Agung membatalkan putusan pengadilan niaga No.13/Pailit/PN Niaga. Jkt.Pst yang sebelumnya menyatakan Prudential pailit.

Menurut majelis kasasi, adanya hutang Prudential kepada Lee Boon Siong tidak dapat dibuktikan secara sederhana. Sebab, meski Lee Bon Siang mendalilkan adanya hutang Prudential yang timbul dari perjanjian keagenan (pioneering agency agreement), namun Prudential menyangkal hal tersebut.

Oleh majelis kasasi, adanya tidaknya hutang belum terbukti dan masih dalam taraf perselisihan dan tidak bisa dibuktikan secara sederhana. Berdasarkan Pasal 2 ayat(1) jo. Pasal 8 ayat(4) UU No.37/2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang, pengadilan menyatakan debitor pailit apabila terdapat fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana bahwa debitor tersebut memiliki dua atau lebih kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu hutang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih.

Selanjutnya, penjelasan Pasal 8 ayat(4) UU No.37/2004 menyatakan yang dimaksud fakta atau keadaan sederhana adalah fakta adanya dua atau lebih kreditor dan fakta hutang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar. Sedangkan perbedaan besarnya jumlah hutang yang didalilkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit.